부동산 중개수수료 계산 2026 매매·전세·월세 상한요율 완전정리

부동산 중개수수료 계산은 거래금액에 조례로 정한 상한요율을 곱하고, 구간별 한도액이 있으면 그 이하로 맞추는 두 단계 구조입니다. 2026년 9월 기준 서울특별시 조례와 찾기쉬운 생활법령정보 안내를 기준으로 원 단위까지 정리했습니다.

공인중개사법 제32조에 따라 중개보수는 시·도 조례가 정한 상한 안에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정합니다. 아래 표는 서울시 부동산정보광장 공시 요율을 그대로 옮긴 것입니다.

부동산 중개수수료 계산 한눈에 보기: 서울시 매매·임대차 요율표

매매·교환 구간부터 봅니다. 상한요율이 2억, 9억, 12억, 15억 원에서 한 번씩 꺾입니다.

임대차는 매매보다 요율이 한 단계씩 낮게 잡혀 있습니다. 전세와 월세 모두 이 표를 씁니다.

「서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례」 별표가 지금 그대로 적용됩니다. 상한 요율은 어디까지나 상한선이라, 실제 금액은 협의로 낮아지는 경우가 많습니다.

거래금액 산정 방식 세 가지

매매는 매매가, 전세는 전세보증금이 그대로 거래금액입니다. 월세는 환산식을 한 번 거칩니다.

고시 기준 환산식은 보증금 + 월세 × 100입니다. 환산 결과가 5,000만 원 미만이면 다시 보증금 + 월세 × 70으로 재계산합니다. 두 갈래를 헷갈리면 구간이 어긋나 적용 요율이 통째로 바뀝니다.

매매·전세·월세 계산 예시 세 가지

2억 원 이상 9억 원 미만 구간이라 상한요율 0.4%가 그대로 적용됩니다. 이 구간엔 한도액이 없어 요율 곱이 곧 상한선입니다.

1억 원 이상 6억 원 미만 임대차 구간이라 상한요율은 0.3%입니다. 같은 금액을 매매로 거래한다면 0.4%가 붙어, 임대차 쪽이 4분의 3 수준으로 낮습니다.

환산액이 7,000만 원이라 5,000만 원 이상 구간에 해당해 ×100 식을 씁니다. 오피스텔이라 아래 절에서 다루는 특례 요율 0.4%를 적용했습니다.

오피스텔·상가·토지 요율과 부가가치세 10%

공인중개사법 시행규칙 제20조는 오피스텔에 두 갈래 요율을 둡니다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌·전용 수세식 화장실·목욕시설을 모두 갖춘 오피스텔은 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%입니다.

조건에서 하나라도 벗어나거나 85㎡를 넘기면 요율 구간이 뜁니다. 이때는 국토교통부 시행규칙 별표 3에 따라 0.9% 이내에서 협의합니다.

주택도 오피스텔도 아닌 토지·상가는 동일하게 0.9% 이내입니다. 이 구간엔 한도액이 없어 낮추려면 계약 전 협의가 유일한 방법입니다. 임대차 환산이 익숙하지 않다면 전세 월세 전환율 계산 방법 2026: 상한 4.75%와 시장 6.4%가 참고가 됩니다.

중개사가 일반과세자면 위 요율로 계산한 금액에 부가가치세 10%가 별도로 붙습니다. 간이과세자면 부가세 부담 방식이 달라져 실제 청구 금액이 낮아집니다. 고시 기준 상한이라도 개인 조건과 계약 특이사항에 따라 청구 금액은 달라집니다.

조건별 실제 낼 금액 예시 세 가지

서울에서 흔한 세 상황을 원 단위로 정리합니다.

• 서울 아파트 매매가 12억 5,000만 원: 12억~15억 미만 구간이라 상한요율 0.6%. 1,250,000,000원 × 0.6% = 7,500,000원.
• 서울 원룸 전세보증금 8,000만 원: 5,000만~1억 미만 구간이라 상한요율 0.4%에 한도액 300,000원. 80,000,000원 × 0.4% = 320,000원이지만 한도액 300,000원으로 잘립니다.
• 서울 오피스텔(85㎡ 이하, 특례 요건 충족) 매매가 3억 원: 특례 요율 0.5%. 300,000,000원 × 0.5% = 1,500,000원.

세 사례 모두 부가세 별도이며, 매도인·매수인 또는 임대인·임차인이 각자 위 금액을 별도로 부담합니다. 상한 아래에서 협의가 가능하다는 원칙은 세 사례에 동일하게 걸립니다. 초과 수령분은 무효이며 반환 대상이라, 영수증에 적힌 금액이 표 상한을 넘으면 그 자리에서 조정을 요청합니다.