전세 월세 전환율 계산 방법 2026: 상한 4.75%와 시장 6.4%

전세 월세 전환율 계산 방법은 두 가지 기준으로 나뉩니다. 하나는 주택임대차보호법이 정한 상한, 다른 하나는 실제 시장에서 관측된 평균입니다. 2026년 9월 기준으로 상한은 4.75%, 시장 평균은 6.4%로 두 값이 명확히 갈립니다. 이 두 숫자를 섞어 쓰면 계산 결과가 어긋납니다.

전세 월세 전환율 계산 방법과 비교 기준

전월세 전환율은 두 축으로 봅니다. 법정 상한은 주택임대차보호법 제7조의2에 근거합니다. 조문은 두 비율 중 낮은 값을 쓰라고 규정합니다. 첫째, 대통령령으로 정하는 비율입니다. 시행령 제9조 1항이 이 값을 연 1할로 정합니다. 둘째, 한국은행 기준금리에 대통령령이 정한 이율을 더한 값입니다. 시행령 제9조 2항이 그 이율을 연 2퍼센트로 정합니다.

표에서 실제 상한은 4.75%입니다. 두 값 중 낮은 쪽을 적용하라는 규정 때문입니다. 시장 평균 6.4%는 한국주택금융공사가 2026년 상반기 안내로 공시한 값이며, 통계청 국가통계포털의 지역별 전월세전환율 최근 6개월 산술평균에서 나옵니다. 두 값의 간격은 1.65%p입니다. 개인 조건과 지역 시세에 따라 실제 협상 결과는 달라집니다.

법정 상한을 그대로 대입하는 경우

갱신 계약에서 보증금을 월세로 돌리면 법정 상한이 적용됩니다. 공식은 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 계산기와 같습니다. 월세는 전환 보증금에 산정률을 곱해 12로 나눈 값입니다. 산정률은 고시 기준 4.75%입니다. 이 4.75%는 2026년 7월 16일 부동산원 안내 기준으로, 한국은행 기준금리 2.75%에 시행령이 정한 연 2퍼센트를 더한 값입니다.

시장 평균 6.4%를 대입하는 경우

신규 계약이나 시세 확인에는 시장 평균을 씁니다. 이 값은 참고 지표이며 법정 상한이 아닙니다. 2026년 상반기 시장 평균은 6.4%입니다. 상한 규정은 갱신 계약에만 적용된다는 것이 판례의 해석입니다. 신규 계약에서 집주인이 6.4%보다 높게 요구해도 법적 제재는 없으며, 조정은 협상으로만 이뤄집니다.

두 계산 결과의 차이는 월 137,500원입니다. 같은 보증금이라도 어느 산정률을 쓰느냐로 월 부담이 갈립니다. 갱신 계약에서 4.75%를 넘는 월세를 이미 냈다면 초과분은 반환 청구 대상이 된다는 것이 현재 고시상 해석입니다.

환산보증금으로 뒤집어 계산하는 경우

월세가 이미 정해져 있다면 반대 방향으로 계산합니다. 환산보증금은 임대보증금에 월세 곱하기 12를 산정률로 나눈 값을 더한 결과입니다. 이 공식은 서로 다른 조건의 월세 조합을 하나의 값으로 환산해 총부담을 비교할 때 씁니다. 보증금 5,000만 원·월세 60만 원과 보증금 1억 원·월세 40만 원을 나란히 놓기가 쉽습니다.

조건별로 맞는 선택

갱신 계약이라면 4.75%를 그대로 대입합니다. 집주인이 이보다 높은 비율을 제시하면 초과분은 협의 대상이 된다는 것이 현재 고시 해석이며, 개인 조건에 따라 결과는 달라집니다. 신규 계약 시세를 가늠할 때는 시장 평균 6.4%를 씁니다. 지역과 주택 유형에 따라 편차가 크므로 조건별 조회가 필요합니다. 월세와 보증금을 동시에 협상 중이라면 환산보증금 공식으로 두 조합의 총부담을 원 단위로 비교합니다. 고정비를 같이 조정 중이라면 인터넷 요금 비교 3사, 2026년 표시가로 계산이 안 되는 이유에서 표시가 계산법을 함께 봅니다.